新冠疫情來襲，衝擊全球經濟，但隨著各國解封防疫措施，經濟有望回升。然而，有部份人認為疫情對經濟的衝擊非輕，回血需時，部份投資者更看淡樓市，指現在不是投資買樓好時機；甚至有人認為買股票比投資買樓好，假如你有筆資金用作投資，你又會如何選擇？投資買樓真的比買股票好嗎？事不宜遲，讓我替你一一折解！

不少人認為投資買樓是以收租為目的，賺取被動收入，同時又能減輕供樓壓力，看似不錯！不過大多港人會嫌棄買樓收租低回報，這個想法是完全錯誤。因為大部份人投資買樓都是向銀行借貸，而收租的年回報是以Full Pay層樓去計算，回報並不是想像中低，部份投資者都忽略了升值回報。

投資買樓比買股票好？

不能否認買股票門檻較低，投資者只需幾千或幾萬元就能入場。但股票市場容易受外界因素影響，如公司前景、市場趨勢、行業前景等，股價波動大。不過都有股票愛好者說買中爆升股，本金就能翻倍。但投資者需花費的時間及心機較多，買股票至富並不是件容易事。

投資買樓相對穩定

投資買樓雖然具備風險，但與買股票槓桿相比，風險較低。一般來說，物業市場相對穩定。即使市況不好，樓價整體跌幅只會跌一至三成，並不如股票槓桿，投資者不會失去所有。加上物業為實質資產，受人為因素影響較輕微，要操控樓市，並不如操控股市般容易。

雖然樓價可升可跌，有人認為槓桿投資買樓風險很高。但實情投資買樓風險有限，只要投資者在樓價跌時，仍然能準時供樓，銀行都不會斬倉。

買股票的槓桿風險比投資買樓高

本金少的投資者可能會借錢買股票，務求創造更多財富，而借錢買股票則稱為「融資」。一但股價暴跌，投資者的身家則慘不忍賭。當股票下跌到某個程度時，券商會要求投資者再度入金，並稱為「維持保證金」。假如投資者並不能及時入金，原先持有的股票就會強制賣出，俗稱「斷頭」，所以往往股災時都會哀鴻遍野。

你可能仍然堅持股票槓桿利潤更高，但股票一般槓桿只得兩三倍。證券行槓桿可能更高，有五至六倍，但同時附有高利息。投資買樓則完全不一樣，投資者可選擇承造9成按揭，槓桿10倍，用20萬首期投資200萬的物業。

投資買樓與買股票比較

香港樓價貴絕全球，在香港投資買樓絕非容易事。但投身股票市場又嫌波幅大，費神費時間又未能得到相應回報。假如你仍然想投資買樓可以怎樣做？投資者不妨把目光轉移到海外地區，有些地區的樓價並不是想像中高，如越南、柬埔寨、泰國及馬來西亞等東南亞地方，當地樓價約HK$2,000,000或以下，比香港樓價便宜得多。由於東南亞地區多為發展中國家，樓房的升值潛力比香港高。

了解更多： 海外物業項目

究竟「買樓槓桿」是甚麼？

大部人投資買樓都向銀行借貸，部份人單看「借貸」這詞便有不好的感覺，認為只是單純欠銀行錢。但實際上，債務都有分好與壞。假如只是借錢購買沒有升值潛力的物品，會稱為Bad Debt。假如你是購買有升值潛力的物品，能為你創造財富，則稱為 Good Debt。投資買樓除了有租金回報外，更有升值回報。所以向銀行借貸投資買樓是屬於Good Debt，因它能為你創造更多財富。

投資者經常提及「買樓求槓桿」，究竟買樓槓桿是甚麼？以一間價值200萬元的物業作例子，投資者出四成首期，即80萬元。租金收入可抵銷銀行供款，三年後物業價值為250萬元，物業升值了25%。若投資者將物業轉售，按當初80萬本金計算，賺幅高達62%，回報相當高。

倘若只考慮租金回報，結果又是如何？再以200萬元的物業作例子，業主借款六成，即120萬元。假設利率為四厘，供款年期以二十年計算，每月供款約8,700元。若租金收入8,600多元，未計算雜費，業主每月要支出多100元。單看現金流計算，根本是沒有回報。

所以投資者經常說「買樓求槓桿」，就是這個原因！同時都解釋了投資買樓並不是單看租金回報，升值回報同時都是投資者的收益。假如投資者打算買海外物業而需要借貸時，便應該買升值潛力高的地區。如果不熟悉海外樓市狀況，不妨主動聯絡海外物業代理商，他們更緊貼當地實況，能替你細心分析投資買樓的升值回報。

投資買樓禁忌

然而投資買樓回報率看似不錯，但投資者都不能忽略當中所面對的風險。在追求高回報率的同時，投資者要謹慎做出決定，考慮種種因素，作最壞的打算。過往都曾經有人投資買樓失利，只因他們犯了以下禁忌。

投資買樓禁忌一：盲目追隨市場趨勢

1997年正值香港回歸之年，當年很多投資者買樓輸身家。他們至今對樓市仍沒有信心，擔心重蹈覆轍。投資心態很重要，就如最近輸得慘烈的投資者都是在2018年高追入市。觀察市場反應十分重要，由其是投資買樓！所以每當個個睇好樓市，市場氣氛高漲時，就要小心。相反市場氣氛淡靜，個個都不敢投資買樓時才是入市時機。

投資買樓禁忌二：過度槓桿

買樓槓桿最害怕的就是高估自己的貸款能力，有時新盤蝕讓個案，並不是因為看淡樓市。而是在申請按揭後，發現自己不能通過壓力測試，被迫撻訂。很多人誤以為投資買樓借按揭很簡單，首期只需一、兩成就能上車，認為借七、八成按揭是很容易。但往往忽略了壓力測試！

投資買樓禁忌三：沒有比較就上車

近年，市場經常有聲音指港島盤、地鐵盤、無敵海景盤升值潛力高，應立刻上車，但往往都會有蝕讓個案發生。原因是往往新樓盤都會以極高質素、罕有、萬眾期待等字眼作宣傳，然後投資者就會以高溢價買入單位。但物業實際的價值是多少？正所謂有價有市，投資買樓時不妨多作比較，評估物業的實際價值。

的確投資買樓有相對穩定的回報，雖然入場費較高，但所賺取的回報往往比想像高。投資買樓不同於買股票，然而兩者同樣能作槓桿投資，但以槓桿買股票分分鐘讓投資者血本無歸。而樓價即使下跌，只要投資者能繼續供款，銀行都不會斬倉。不過有投資買樓的打算，都不要盲目追隨市場趨勢，往往投資得利的人少之有少，他們的想法總是逆流而上。無論是投資買樓，還是買股票，同樣都具備風險，世上沒有百分百必賺的投資方法，所以投資者必需做好風險管理。

假若你有投資海外物業的打算，但又不熟悉海外物業市場，不知怎樣踏出第一步？Ashton Hawks由一群資深的物業投資專家創立，為一眾有意投資海外物業的投資者提供專業的房地產顧問服務，同時都會擬定多樣化的房地產投資組合供参考，務求為客戶提供最新買樓資訊，讓尊貴客戶抓緊每個機會。

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【英國物業按揭2023】英國、加拿大和澳州都是港人移民的熱門國家，自英國政府宣佈「BNO 5+1」移民簽證政策後，移民英國的人數都持續上升，而英方在2023年6月宣布有意收緊移民政策，現時還未知是否會對BNO港人有何影響。不過無論如何，想要在英國長久生活下去都必須有個安樂窩，因此不少人都會選擇買入英國物業，或提前計劃做英國物業按揭，接下來本文將為你介紹買賣英國物業的流程、如何申請英國物業按揭，以及買賣英國物業所需的費用和注意事項。

英國物業按揭申請流程

買入英國物業與在香港置業的流程相若，但其手續及法律則有所不同，因此有不少港人會選擇聘請代理商，讓他們協助完成申請英國物業按揭。不過都有部份港人為省錢，而選擇一手包辦。無論你是哪一種買家，更深入了解英國物業按揭流程都有助避免你蒙受不必要的損失。一般來說，英國物業按揭可分為一手和二手物業按揭，兩者在流程、時序都不一樣。

一手英國物業按揭

在香港無論是購買一手樓還是二手樓都可以在地產鋪進行，不過在英國想購買一手物業的流程則與香港有點不同。一手樓的買家通常會在展銷廳內選擇心儀的英國物業，並支付一部分誠意金（不是定金！）來預留物業。一旦支付了誠意金，代理會向買家發放一張預留信（Reservation form），然後便可憑這封預留信向銀行申請英國物業按揭，樓花物業的買家需在預計入伙的前半年左右便要開始申請英國物業按揭。

二手英國物業按揭

買入二手物業的流程與一手物業都有所不同。買家需要先獲得銀行批出英國物業按揭，然後才向賣家正式落訂和交換合同。在議價成功後，買賣雙方會簽定一份銷售備忘（memorandum of sales），買家持有這份文件便可正式向銀行進行英國物業按揭申請。從遞交申請到完成整個過程，一般需要大約四個月的時間，因此需要有充足的時間準備和計劃，以確保整個購買過程順利進行。

無論是購買一手還是二手英國物業，買家都需要仔細研究和了解整個英國物業按揭的申請流程，並及時準備所有必要的文件和資料。此外，選擇一個有經驗且可靠的按揭顧問或代理也是非常重要的，他們可以提供專業的建議和協助，幫助買家順利完成英國物業按揭申請和購房過程。

英國物業按揭在哪裡做？

（截至2023年9月，該銀行已暫停定息按揭）及東亞銀行均可申請英國物業按揭，或由本地轉介到英國分行。不過這三間銀行只提供部份英國城市的按揭申請，且最高按揭成數為7-8成，最長供款年期則為30年。三間銀行的按揭條件都有所不同， 因此買家需要仔細比較和選擇最適合自己的英國物業按揭方案；與英國銀行相比的話，經本地銀行申請英國物業按揭的門檻會較高。

自住和出租的英國物業按揭都有分別？

對於自住和出租的英國物業，銀行可能會有不同的按揭條件和要求。一般來說，出租物業的按揭成數可能會較低，而利率可能會較高；而在香港，三大銀行對於提供按揭的物業種類也有所不同。東亞銀行僅接受「Buy to Let mortgage」（BTL）出租物業的英國物業按揭申請，即如果買家購入物業僅用於自住，則不會獲批按揭。相對而言，中國銀行和滙豐銀行則提供自住物業「Residential mortgage」和出租物業「Buy to let mortgage」的按揭申請。因此，買家在申請按揭前，應明確自己的需求，是購買自住物業還是出租物業，並仔細比較不同銀行的按揭條件和要求。

英國物業按揭成數&年期一覽表

申請英國物業按揭的成數會比香港高一點，這是因為金管局規定本地銀行最多只能承造5-6成按揭，而在英國的銀行分號則可以寬鬆一點，大部分都可做到75%按揭。如果打算購入英國物業自住，可以考慮到中國銀行進行英國物業按揭，它最高可提供8成按揭，是3間銀行中最高，且年期可高達30年。

雖然字面上是30年，但其實不少英國銀行都設有按揭年期公式，即以退休年齡減去供款時的年齡而定。如買家在30歲時申請按揭，並在60歲時退休，最高供款年期才會為30年。但根據過往數據顯示，大部份按揭申請人的供款年期為20至25年。

*或以退休年齡減申請人年齡，兩者取其短作準。

^或以65歲減申請人年齡，兩者取其短作準。

#只提供出租物業按揭

不過至於哪間銀行做英國物業較適合你，還要看銀行是否支持當地的物業按揭。以分行來說，在英國擁有最多分行的是匯豐銀行，而中國銀行和東亞銀行在英國的分支其實並不多。中國銀行英國分行

• 倫敦
• 伯明翰
• 曼徹斯特
• 格拉斯哥

東亞銀行英國分行

• 倫敦
• 伯明翰
• 曼徹斯特

如果有意購買的物業位於這些城市以外的地區，便可能需要在選購物業前，自行向銀行查詢是否可以為該地區的物業提供按揭。

英國物業按揭申請條件及壓力測試

申請英國物業按揭要符合甚麼條件？一般港人在申請英國物業按揭時，最高可承造七成按揭，而按揭年期多數為20年，大部份銀行的英國物業按揭計劃只接受英鎊供款，變相港人業主需承受匯率風險。同時，英國銀行會對買家進行加息兩厘的壓力測試，業主每月供款額不得佔入息五成或以上。不同銀行對申請人年薪的要求如下：(只計算底薪、不計算花紅及雙糧等收入）

英國物業按揭門檻：壓力測試怎麼計算？

經本地銀行申請英國物業按揭的買家須通過壓力測試，英鎊的匯率都被金管局納入為海外置業風險中，因此經本地銀行申請英國物業按揭的買家將較難通過壓測。所以部份買家選擇申請英國當地銀行的按揭，其買樓條件會比香港寬鬆。

不過英國銀行對申請人的入息要求較香港嚴謹，因為他們只會計算淨入息，即不包括所有花紅、雙糧等入息。經英國銀行申請按揭主要視乎供款與入息比率，而英國銀行對較高的入息比率申請會提高按揭利率以對沖風險，入息比率上限在60%至70%左右，不過60%的入息比率已很難過關。另外，英國銀行在審批時，亦會留意供款人開支及債務情況，買家在申請按揭時可先審核自己的開支情況，但英國銀行按揭就不會審查信貸資料庫，俗稱TU。

英國物業按揭種類及各大銀行比較

英國物業按揭與香港一樣有兩種按揭種類，分別是定息按揭及浮息按揭。而按揭還款計劃則設有還息不還本及還息還本，據市場統計，英國有三分之一的業主都選擇還息不還本去完成英國物業按揭還款。

定息按揭

定息按揭即買家在一定期限內，確保供款不會隨英倫銀行息率上升而變動，一般定息按揭為二至五年。銀行會先收取買家「安排費」與「抵押費」。在每次定息期完結時，買家都要再繳交上述提及的費用。而買家在申請定息按揭3年後，可重新選擇新的定息按揭計劃，亦可選擇浮息按揭，重新擬定往後的供款模式。

浮息按揭

浮息按揭的息率是由一個息率再加英倫銀行基準息率來釐定。當英倫銀行加息時，基準息率會上調，物業按息率都會同步上調。所以選擇浮息按揭，其息率有機會隨經濟環加息或減息，而導致供款不同。

還息不還本

不論選擇定息按揭或浮息按揭，買家同樣可選擇「還息不還本」。「還息不還本」只針對投資成份的出租物業，按揭成數也須較原先規定的收緊5%，買家只需每月償還供款利息即可，部份業主為了維持足夠的現金流而去選擇「還息不還本」。

三大銀行的英國物業按揭比較：哪一家最適合你？

如果你正在考慮定息按揭，那麼只可以選擇匯豐銀行，因為在本港三家提供英國按揭的主要銀行中，目前只有匯豐銀行提供「定息按揭」選項（截至2023年9月，中國銀行已暫停提供此服務）。匯豐銀行的定息按揭期分為兩年、五年和十年，而且按揭成數有所不同。選擇不同的「初始定息年期」和「定息息率」會影響到「抵押費」。簡單來說，「起始定息息率」若較低，「抵押費」會較高；反之亦然。自住物業的定息息率範圍在5.54厘至6.63厘之間，而出租物業則在5.74厘至6.79厘之間。

定息按揭的罰息期方面，如在定息期間部分還款或贖樓，都會有罰息。匯豐銀行允許買家在定息期間每年提前還款最多10%的剩餘貸款額而無需支付罰息。但若超過這10%的額度，則會被收取1-5%的罰款；此外，贖樓時銀行會收取行政費用。而中國銀行則是首三年提前還款需支付1%的貸款額作為罰息。

至於浮息按揭，三家銀行只有匯豐銀行不提供全期浮息。首兩年的息率會根據按揭成數和抵押費有所調整。雖然初看似是定息，但這些利率會隨英國央行的基準息率上下浮動。兩年後，自住英國物業按揭的利率為6.99厘，而出租英國物業按揭的利率為7.6厘，這些英國物業按揭利率也會隨著英國央行的基準息率變動。

另外，東亞銀行和中國銀行都提供全期浮息按揭，其利率會根據貸款金額和按揭成數進行調整。例如，中國銀行的最高貸款額為5,000,000英鎊，其自住物業的全期利率介於3.39厘+英國央行基準息率至3.99厘+英國央行基準息率之間。

而浮息按揭的罰息期方面，中國銀行規定首三年內需支付1%的貸款額作為罰息。而匯豐銀行沒有提供提前還款的優惠，任何提前還款或贖樓都會被收取1-5%的罰款。東亞銀行則對於部分還款或提前贖樓會收取150英鎊，而全額提前贖樓還需多支付100英鎊的行政費用。

如果你傾向於選擇只還利息不還本金的計劃，那麼只有中國銀行提供這種選項。但要注意，這種計劃只適用於投資用途的出租物業，且按揭成數會比一般計劃低5%。

表格比較3家銀行的英國物業按揭計劃：

買入英國物業流程

買入英國物業流程一：物色英國物業

英國與香港一樣都有樓花買賣，不過英國的樓花則不設有關鍵日期，只設有以當季做標準的預計落成日期。海外或英國地產代理商不時會來港舉辦展銷會，推銷英國物業，而部份推銷物業都是預售樓花，餘下部份為現樓。現樓較受市場歡迎，因買入後隨即可入住，所以此類英國物業的樓價相對地高。

受疫情限制，港人未必能飛往當地睇盤。不過有興趣買入英國物業的投資者不用擔心，展銷會內都提供參考示範單位或模型。假若打算買入二手英國物業，買家都可瀏覽英國樓盤網，查看樓盤的照片或以虛擬實境（VR）視察樓盤。當然，如果有需要的話都可要求代理進行遙距視像即時睇樓，查看樓盤真實情況。

買入英國物業流程二：簽定《初步買賣協議》及支付訂金

若買家已選定好心水的英國物業，就要與業主或發展商簽訂《初步買賣協議》，並支付訂金，訂金多數約1,000至5,000英鎊。若是買入二手英國物業，買家可嘗試向賣家出價及議價，待雙方商討好價錢後，買家隨即可與賣家簽署「銷售備忘」，其後可委託律師或代理商開始辦理買賣手續。當然，打算買入二手英國物業的買家都可聘請房屋評估師對物業作出詳細的結構及建築報告。

買入英國物業流程三：申請英國物業按揭

成功簽定《初步買賣協議》及支付訂金後，隨即便可以申請英國物業按揭。就不同的物業種類而言，例如自住/出租/一手樓/二手樓的按揭程序和費用都可能有所不同，詳情可以參考本文的較前部份。

買入英國物業流程四：簽訂正式買賣合約及支付首期 / 訂金

當買家成功獲得英國物業按揭審批後，就可向發展商支付首期。與此同時，若果是二手英國物業的買家就可支付訂金。一手英國物業的首期約為樓價的10%至30%之間，部份買家會被要求在申請按揭前支付。而二手英國物業的訂金，多數為樓價的10%左右，買家須在簽署合約時向業主繳付。假如買家「撻訂」，訂金並不會退回。 

買入英國物業流程五：交樓

買入樓花的業主或會被發展商要求在簽訂合約6個月之後，繳付部分樓價。所以買家要注意買賣合約內所列明的付款時間。待項目完成後，律師就會通知買家進行驗樓，並告知確實的交樓日期。在交樓當日，銀行會向發展商匯入所有按揭貸款，整個買入英國物業的流程隨即完成。

額外資訊：買入英國物業後還有什麼開支？

下表將列出英國業主的日常開支，價錢會受當地政策影響而有所不同，若想掌握最新資訊，請聯絡英國物業代理商！

申請英國物業按揭注意事項

1. 準備所需文件：英國按揭物業申請人需提供British Citizen或BNO Visa身份證明文件、地址證明、三個月銀行戶口月結單及首期現金銀行紀錄證明。需要留意的是，不同銀行對文件要求的年期都不一樣，例如東亞銀行需要買家提供最近兩年的稅單、六個月的薪金證明和月結單；匯豐銀行則只需一年稅單，其餘薪金證明及月結單則跟東亞銀行相若。

	滙豐銀行	BEA (Bank of East Asia)	中國銀行
稅單	1年	2年	最新
薪金證明	6個月	6個月	3個月
月結單	6個月	6個月	3個月

2. 預留時間開設英鎊戶口：作為熱門的移民地方，不少港人都打算開立離岸戶口，把資金調離香，為免影響到申請按揭的時間，應該申請按揭前盡早開設英鎊戶口。
3. 留意是否有額外收費：如果你在香港打算每月將英鎊轉入英國賬戶，除了要注意外匯風險，也應考慮是否有相關的手續費。以匯豐銀行為例，若您在英國開設了Advanced或Premium賬戶，您可以進行線上全球資金轉移；但對於一般賬戶，則需要使用電子匯款方式，這可能涉及到額外的費用。

英國物業交易陷阱

陷阱一：英國物業工程爛尾

英國都有樓花，不過英國的樓花並沒有「關鍵日期」，只有預計的落成日期，而預計日期只提供年份及季度即可。這個漏動讓英國樓花經常出現「爛尾」的情況，發展商遲遲未能交樓，樓盤竣工的日期大幅落後。英國樓花買家要留意，合約中只有Long Stop Date保障買家，通常是預期落成日期後的12 - 18個月，發展商這段時間內交樓，買家都不會獲得任何賠償。所以英國樓花買家應預出較鬆動的時間預算。

陷阱二：代理商/發展商是否信譽良好

發佔商很多時會以樓花買家的按金作為興建物業工程費用，而一些小型發展商則在未取得政府批文就預售，萬一發展商資金周轉不靈，準買家都需要自行承擔風險，所以建議買家選擇一些信譽良好的大型發展商。

另外，英國物業買家要留意在香港銷售英國物業的地產經紀是不接受規管，他們並未持有任何牌照。所以買家在選擇代理商時，需先搜集好資料，查閱清楚代理商的背景及聲譽等。

陷阱三：回報保證

任何投資都不會有回報保證，英國物業買家都不要被這些字眼誤導。即使發展商當真以包租條件銷售樓盤，發展商實情會把租務外判予包租公司承辦，一旦該包租公司倒閉，買家都無從追究。而在包租條件中，很多時都未包括買家應繳稅項，所以中間可能存在一些未知的費用。若買家打算委托包租公司出租英國物業的話，都建議選擇受政府監管的包租公司。

英國物業按揭相關FAQs

1. 什麼情況下會拒批按揭？

各家銀行的批核標準均有差異，有些銀行可能不會為樓齡長、面積過小或結構有缺陷的物業批出按揭。特別是一些建築經過翻新的老樓，之前也有被拒絕按揭的紀錄，因此買家應特別留心。例如，東亞銀行明確指出不會批准已擁有超過三套英國物業的買家的按揭申請，並不會考慮地租過高或樓高超過十八米且沒有外牆結構的物業；而匯豐銀行也表示，在新冠疫情的影響下，他們對高比例按揭的要求更為嚴格，目前不會批准85%的按揭。

2. 港人申請英國物業按揭可以批到九成嗎？

一般港人在申請英國物業按揭時，最高可承造七成按揭，而按揭年期多數為20年，大部份銀行的英國物業按揭計劃只接受英鎊供款，變相港人業主需承受匯率風險。

3. 永久業權（Freehold）與租賃業權（Leasehold）是甚麼？

永久業權即由業主永久享有，業主可以選擇是否與物業一併過賣給你。當然持有永久業權的物業，價值一般都會較高；租賃業權主要分為90年及120年，持有者須每年繳交地租、維護費等。當租賃期屆滿就有收回地皮的風險。

4. Help to Buy置業貸款計劃是甚麼？

「Help to Buy」計劃讓英國公民及有簽證合法居留的人士在首次置業時，只要支付5%首期，就可以成功上車。英國政府會提供15%至40%的房屋貸款，買家首5年不用繳付利息，而餘下貸款額則可由銀行承造按揭。此計劃僅適用於首置或換樓人士，樓價上限為600,000英鎊。

英國貴為國際金融中心，本身就有不同國家的人前來工作以發展事業，人口流動相當高。加上，英國政府的「BNO 5+1」移民簽證政策，讓不少港人再度考慮移民，無疑增加了英國的房屋需求，供不應求的情況慢慢浮現，預計當地樓價將穩定上升。不論移民自住，或是投資出租，買入英國物業將會是不錯的選擇。

經歷詳盡的講解後，相信你對買入英國物業的流程及申請英國物業按揭的程序都加深了認識。不過，上述的資訊都會隨著英國的政策及市場因素而有所變動。假若想掌握最新的英國物業資訊，不妨留下聯絡資料，讓我們主動為你提供最新的英國物業資訊！

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